宅地・建物の売買、賃貸などを取り扱う、いわゆる不動産業（自分の所有物件を賃貸する場合を除く）は宅建業免許が必要です。
また免許の他にも、宅建業法は、取引で消費者に損害を与えた場合にその被害を最小限に抑えるため、営業保証金制度と弁済業務保証金制度の二つの制度があります。
営業保証金の供託では、供託所（法務局）に主たる事業所は1,000万円を、従たる営業所は500万円を預けることになります。
保証協会に加入する場合は、供託よりは少ないですが、それでも100万円以上の資金が必要です。
このように始めるまでにかなりの資金が必要ですが、取引による利益も大きいことから宅建業免許の取得を希望される方は結構いらっしゃいます。
そもそも宅地建物取引業とは
不特定多数の人を相手方として宅地又は建物に関して、売買・交換・賃貸に関する代理や媒介を行う事業です。
自分の所有物の売買・交換に関しても、反復継続的に行う場合は宅建業とみなされます。
宅建業免許の種類（許可権者）
- 都道府県知事免許
1つの都道府県内にのみ事務所を設置する場合
- 国土交通大臣免許
2つ以上の都道府県に事務所を設置する場合
免許の有効期間
有効期間は、免許日の翌日から5年間で、有効期限までに更新申請が行われない場合は、満了日をもって免許が失効します。
なお、宅建業は免許番号の前にかっこ書きで記載されている数字は、初めて免許を取得した時が（１）で以後、更新のたびに（２）、（３）と増えていきます。
ただし、知事免許から大臣免許への切り替えや他の地域の知事免許になる場合などは（１）に戻ってしまいます。
免許を受けるための要件
・欠格要件
申請者（法人の場合は役員及び政令使用人、法定代理人など）が欠格要件に該当しないこと
・事務所要件
物理的にも社会通念上も独立した業務を行える機能をもった事務所として認識できる程度の形態であること。例えばホテルの一室やテント張りなどは認められませんし、他の事業者と共同で使用する場合も原則として認められません。自宅兼事務所については、管理規約や賃貸契約上事務所としての使用が認められており、かつ、生活部分に立ち入ることなく独立性が保たれている場合は可の場合があります。
・人的要件
ａ）代表者または政令使用人
事務所には宅建業に係る契約を締結する権限を有する者が必要です。
主たる事務所で代表取締役等が常勤する場合は政令使用人を置く必要はありませんが、支店・営業所の場合は代表取締役の常勤にかかわらず政令使用人を置く必要があります。
b）専任の宅地建物取引士
事務所や案内所等には専任の宅地建物取引士を置かなければなりません。
必要な専任の宅地建物取引士の数は、事務所の場合、業務に従事するもの5人に1人以上、案内所等には1人以上です。
代表者または政令使用人、専任の宅地建物取引士については常勤・専任性が求められます。
したがって、原則として他の会社での勤務や同一法人であったとしても常勤・専任性が必要な役職を兼務することはできません。ただし、大阪府では建設業許可に関する経営業務の管理責任者（常勤役員等）と専任技術者に関しては同一法人かつ同一場所の場合で、専任性が妥当と認められる場合は兼務できる場合があります。
営業開始までの流れ（大阪府）
- 申請書の作成
免許を受けるための要件が揃えば、まずは申請書に必要事項の記入と添付書類の収集を行います。
市区町村長の発行する身分証明は本籍地で取得しなければなりませんので、本籍地が遠方の方は早めに郵送を行うなど、時間的に余裕をもって行ってください。
また、後見登記されていないことの証明書は法務局で発行されますが、すべての法務局が対応できるわけではなく、大阪府では大阪法務局（大阪市中央区谷町２ー１ー１７ 大阪第2法務合同庁舎）でしか発行されません。郵送の場合は東京法務局となりますのでこちらも長ければ2週間～3週間要することもあります。
- 免許申請
申請書・添付書類が準備できれば、窓口（大阪府の場合は咲州庁舎2階、宅建業免許申請受付窓口）に書類を提出します。
- 審査
申請書に不備等がなければ概ね5週間前後で結果が通知されます。
- 免許
無事免許がおりましたらハガキで事務所に通知されます。
※まだ営業は開始できません。
- 供託手続き等
宅建業を始めるには営業保証金の供託または保証協会への加入が必要になります。
a）供託所（法務局）に主たる事務所1,000万円、従たる事務所500万円の供託
b）公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会へ加入
c）公益社団法人不動産保証協会へ加入
- 供託済みの届出・免許証交付
供託の場合は供託書、保証協会への加入の場合は納付書または証明書、大阪府からのハガキ、宅地建物取引士資格変更登録申請書を持参します。
- 営業開始
やっと事業が開始できます♪
営業開始後も法令を遵守し、違反により処分されないよう気をつけましょう。
免許後の注意事項
宅建業免許の有効期間は5年です。継続して事業を行う場合は有効期限の90日前から30日前までに更新申請を行いましょう。
また、申請（届出）事項に変更が生じた場合は30日以内に変更届を提出しなければなりません。
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